收藏 厦商业办公物业供过于求 写字楼租金短期内难上涨

　　在持续去库存化的过程中，商办类产品还将进行业态整合，探索复合型商业模式的道路。

　　在2014年楼市的整体低迷中，厦门商业办公用房市场未能独善其身。虽然全年供应量有不同程度的增减，但受制于成交量分别下降两成、三成的局面，2014年厦门商业及办公用房库存量进一步增加，去库存理所当然地成为了今年的重要任务。

　　商业

　　供应同比跌五成

　　仍高于市场需求

　　2014年厦门商业用房供应量19.17万平方米，同比下降53.9%，创近六年来厦门商业用房供应量的新低；同时，去年厦门商业用房成交面积15.76万平方米，同比下降20.3%。商业用房成交量明显回落，出现了近6年来新低，同样还创造了近年来的最大跌幅。

　　由于供需两降，2014年商业用房供求比呈现为1:0.82，呈现供大于求的态势。市场供应量相比去年有较大幅度的下降，但依旧高于市场需求，厦门商业用房的库存量进一步增多。对于大多开发商而言，“去库存”或将成为2015年商业用房市场业绩如何的重要参考。

　　区域成交方面，2014年成交面积前十名的商业项目中，集美区和思明区各占3个。总体上集美区和岛内两区成交面积占成交总量69.1%。而在价格方面，2014年度商业成交均价26348元/平方米，环比下降2.4%，是近6年来首次的成交均价下跌，主要受到成交量前三的项目，都是来自岛外低价商铺影响。未来的一段时间，商业用房价格或将平稳中略有起伏。

　　办公

　　成交同比跌三成

　　SOHO去化压力增加

　　与商业类物业一样，2014年全市办公物业成交量也呈现下跌态势，全年共成交48.58万平方米，同比下降30.8%，成交均价为17396元/平方米，环比上涨1.3%。其中，成交量在2013年实现了跳跃式增长后，去年出现了近六年来的最大跌幅，但成交水平与2011、2012年相近，实际是回归了常态水平。

　　2014年，全市办公产品的供应总量为73.93万平方米，供求比为1:0.66，供大于求的形势明显。与成交量下降三成不同的是，供应量同比上涨22.4%，这种此消彼长的现状无疑使库存量增加。而从近几年的办公市场供应量来看，除2009年受此前金融危机的影响，供应量大幅下挫外，其余年度的供应量相对还是处于高位盘整，在2012年达到顶峰，创下了85.4万平方米的供应高位后，前年有所回落，去年由于多盘的入市，供应量回升至70万平方米以上，其中SOHO产品供应占比约六成。

　　近3年来，SOHO这类具备居住属性的办公产品保持了很高的活跃度，去年在全市成交的办公产品中SOHO成交占比约六成，但由于住宅市场限购限贷松绑后，这类型产品丧失了两大核心优势，导致去年SOHO的存量急剧攀升，去化速度缓慢，未来面临的市场压力骤增。

　　机构看未来

　　戴德梁行：

　　甲级写字楼租金

　　短期内上涨有限

　　2015 年，厦门甲级写字楼开始进入密集供应年，预计有近44 万平方米的新增供应将于2015 年交付， 新增供应以东部两岸金融中心为主，其次为鹭江道。岛外甲级项目，如海沧东南航运中心总部大厦， 及杏林湾商务运营中心12 号楼，预计在2016 年前后入市，标志着厦门甲级写字楼将拓展至岛外。目前全市甲级写字楼租金的平稳运行，及区域间租金差异的缩小，弱化了个体项目租金对整体租金的冲击，短期内租金在如此大量新增供应的压力下，上涨空间非常有限。

　　立丹行：

　　未来SOHO价格

　　或有较大调整

　　随着多个SOHO项目入市，去年全市SOHO供应约62万平方米，同比增长了88%，供应量达到井喷销售量却只有约28万平方米，同比缩减10%，供大于求态势凸显，随着住宅限购政策的松绑，SOHO产品受到冲击，市场投资热情明显减弱。SOHO市场压力的增大，各项目主动进行了价格调整。相信在严峻的市场形势下，预计后市仍将有较大的价格调整。